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　　亚美体育我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：苏叔，你好，看中太湖旅游独家区的资源，那边环境医疗方面感觉是不错的，未来应该会比较受到中老年人的欢迎，想问一下投资买房合适吗？

　　苏叔：你好，太湖旅游度假区环境确实适合养老，但其升值潜力不够大。首先，板块主打旅游度假产业，所以带来的就业群体以从事服务业的人口为主，因此人口数量也不会太多。6万平的商业对于房价的带动作用也没有很大；目前二手房价格也相对偏低。所以整个板块内部购买力不足，接盘客群不够充足

　　提问：苏叔，你好，300万预算，二手或者现房，首房首贷，我在昆山，公司在昆山与园区交界，未来还是想在园区或者昆山。第一想看园区和昆山哪边教育好一些，最近看昆山中学教育也还好，孩子明年上学，前阵子看了胜浦，胜浦能不能买？教育怎么样？

　　苏叔：你好，胜浦的话学校也是刚刚开始招生，目前还没有对比性，但因为你孩子明年上学，建议考虑昆山或者园区奥体板块。因为学校除了师资力量外，生源也非常重要，胜浦刚开始发展，所以生源汇差一些。目前300万左右的预算，园区的话除了胜浦，其他都要超预算，因为你孩子明年上学，而胜浦学校刚开始招生，整体要稍差些，除此以外，苏州大市的话，在这个预算好一些的板块，同时可以兼顾上班的只有高铁新城，这边的苏州大学附属学校和南京师范大学附属学校，在苏州整体排名也是中上水平，相城最好，姑苏区学区房房价贵一些，吴中区的要差些。再者的话，选择昆山，城西的价格普遍在4万+，城中或者靠近城西学区要好一些。

　　提问：苏叔，你好，请问什么叫园区飞地？具体指什么区域？作为园区的飞地真的跟园区有紧密的联系吗？刚参加工作不久，如果买不起园区可以考虑这些地方吗？

　　苏叔：你好，所谓园区飞地，是指与园区有合作关系的三个板块，具体是这些：首先是苏相合作区，这是一个区域协同发展的例子，教育方面有星湾学校和漕湖学校的合作，交通方面有两条地铁规划，配套方面有多所设施规划建设，产业方面的增值非常可观；其次是甪直、郭巷，这两个区域都有大规模拆迁，并规划有多条地铁线路。之所以要建立园区飞地，有这样几个原因：一是园区受空间资源局限，需要向外迁移部分工厂、人口；二是合作带来共同发展，可以和其他区域形成互补；三是能给其他区域带来多方面提高。园区飞地带来的利好是非常明显的，苏相合作区教育、配套方面的提高不必再赘述，甪直、郭巷的名校签约有很大希望，由于与板块接壤，承接外溢、板块升值也是可预见的未来，并且拆迁带来的大片空地是很有想象空间的。园区起着带动周边区域发展的作用，预算有限的年轻人买不起园区可以考虑周边这些飞地。

　　提问：苏叔，你好，本人在上海工作，想在苏州买房，近3年估计是不会住的，预算是200万，想问一下这个预算在哪里买比较好呢？新房二手房都可以。

　　苏叔：你好，如果要买新房，200万一般能买到度假区、胥口、运东、通安、相城北双湖等郊区，各自有优缺点，短期不住建议考虑房子属性，房子空置着是否容易出租出去，房子未来升值潜力，可以建议通安、度假区、胥口地铁口房子。如果买二手房，建议选择流动性较高的小区，200及其以下价格都是比较好的选择，如市区老破小、也可以考虑度假区地铁口盘，具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

　　苏叔：你好，其实原因有很多，但最主要的就两条，第一个就是限价，限价的影响又反映到两条线上，新房和二手房。限价的出现导致前期新房普遍比二手房便宜，出现了许多倒挂板块、倒挂板等等。随后为了稳定新房市场，又加大了土地供给多个板块比如浒关中央公园、吴江、太湖新城等等都开始了疯狂推地，供应多了，但是需求又没有跟上，所以新房存量增加。

　　目前苏州新房的存量已经达到了6万多套，限价加需求疲软，新房也就没有了上涨的动力和环境。二手房方面更不用说了，前期受到新房倒挂的打压，后期随着新房供应加大，新房的压力也大呀，又开始了打折卖房，进一步压缩了二手房的一个价格空间，房东预期与市场价之间存在着很大的落差。当然二手房里面也有一些特例，比如说核心断供板块走出了独立行情，而二手房冷也直接导致了许多置换的需求被压制了，手里的房子卖不掉，自然也就没钱去买新房。第二个就是限购，外面的人和资金进不来，少了很多外地的炒房投资群体，特别是之前苏州有很多上海客户在这边买房，但是现在买不了。